Статистика неумолима: более половины предприятий среднего и малого бизнеса в сфере торговли, услуг и общепита закрываются из-за неправильного подхода к выбору помещений. Профессионалы рынка коммерческой недвижимости сформулировали 10 основных ошибок, приводящих к печальному исходу многие хорошие начинания и которые следует учесть при разработке бизнес-плана.
1. Отсутствие конкретных требований к помещению.
Здесь следует определить минимальную площадь, верхнюю границу арендной платы, местоположение – торговые, офисные комплексы или первые этажи жилых домов.
2. Не определены нежелательные соседи.
Необходимо составить перечень конкурентов, точки которых не должны находиться поблизости.
3. Не собрана информация о реальной стоимости подходящих помещений.
На первом этапе необходимо собрать информацию о реальной стоимости коммерческих площадей в желательных районах и только после этого приступать к конкретным действиям.
4. Спешка при выборе помещения.
Правильно выбрать помещение – значит из 5 примерно равных вариантов выбрать тот, который более всего соответствует предъявляемым к нему требованиям
5. Малое внимание, уделенное выбору помещения.
Следует помнить, что правильный выбор помещения – одна из главных предпосылок успешного бизнеса. Поэтому анализ рынка недвижимости и выбор помещения не следует доверять другим людям.
6. Недостаточность оценки целевого трафика.
Понятно, что под офис можно без особых сложностей арендовать помещение в деловом районе, но с выбором торговой точки или предприятия общепита сложнее.
К примеру, располагать бутик элитной косметики на окраине или рядом с профессиональным училищем – значит обрекать бизнес на убытки, даже несмотря на невысокую арендную плату.
При выборе места необходимо учитывать, как пешеходный, так и автомобильный трафик, важный непосредственно для конкретного бизнеса. Особое внимание при этом следует обращать на наличие мест для парковки автомашин не только персонала, но и в первую очередь – посетителей. Это требование действует в т.ч. и в торговых комплексах.
7. Большое влияние посредников.
Посредник не должен влиять на выбор помещения. Он может помочь в оформлении сделки, но при участии в выборе помещения, высока вероятность того, что он будет рекомендовать вариант, уже имеющийся у этого специалиста, а не вести поиск других мест. Поэтому посредник должен подключаться к процессу на его завершающей стадии.
8. Отсутствие юридического аудита
Договор аренды должен проверяться профессиональным юристом, специализирующимся в области недвижимости. При этом не следует особо доверять штатным юристам агентств недвижимости – им важна финансовая составляющая сделки для своей фирмы, поэтому для аудита условий договора лучше привлечь стороннего юриста, тем более что сейчас немало юридических консультаций и контор, для которых репутация – одна из важнейших составляющих их бизнеса.
9. Участие в переговорах посредника
При аренде помещения большое значение имеет значение характер его собственника. Поэтому для исключения неприятных неожиданностей с самого начала следует ограничивать участие посредника в переговорах. Как минимум, он не заинтересован в получении арендатором наиболее выгодных условий, поэтому все конкретные переговоры следует вести лично. Только такой подход даст возможность предвидеть возможные сложности в аренных взаимоотношениях, в т.ч. периодичность изменения величины арендной платы, условий прохода в здание, правил пользования автопарковками и т.д. А посредник, чаще всего получающий процент от суммы сделки заинтересован в первую очередь в ее завершении.
10. Экономия на титульном страховании
Приобретая объект недвижимости по программе «Коммерческая ипотека», желательно сразу заключить договор на титульное страхование. Это гарантирует владельца недвижимости от финансовых потерь в случае изъятия у его объекта недвижимости по решению суда, поскольку страховка покроет стоимость утраченного имущества. В пакете с коммерческой ипотекой, страховка стоит примерно в 3 раза дешевле, чем отдельно, а ее годовая стоимость не превышает 1,5% стоимости объекта.
