Площадь
Цена
Площадь от дом2
Цена от доa/мес
24 февраля 2013

Риски и методы их нивелирования при покупке коммерческой недвижимости

 

         Купить пользующуюся высоким спросом коммерческую недвижимость достаточно сложно, ведь рынок предлагает не очень большое количество вариантов для ее приобретения. Поэтому  и цены на нее велики, и риск нарваться на нерадивых продавцов так же не исключен.  Прежде чем подойти к подобной сделке, следует разобраться в  законах, которые регулируют  покупку коммерческой недвижимости и тщательно проверить наличие документов у продавца, которые подтверждали бы его право на владение и распоряжение ею.

 

         Факторы, определяющие возникновение ненужных рисков при покупке коммерческой недвижимости:

         - некапитальное строительство;

         - другие претенденты на имущество;

         - обременения;

         - отсутствие права владения землей;

         - изъятие муниципальными властями ввиду потребностей города или страны;

         - не переоформленные документы на коммуникации.

 

         Так, при покупке объектов, которые ранее были некапитальными и по усмотрению владельца переоформлены в капитальные перед грядущей продажей, возможно возникновение рисков признания судом незаконности такого перевода по целому ряду причин. Так же в большинстве случаев земля под ними находится в аренде,  договор о продлении которой может быть расторгнут или не продлен в нужный момент по усмотрению властей.

 

         Так же  существуют схемы двойных перепродаж на рынке коммерческой недвижимости, особенно это касается вновь возведенных объектов. Пока оформляется право собственности,  продавец осуществляет неоднократные продажи  помещений или отзывает заявление о регистрации перехода права, а пока  идет процедура регулирования споров, осуществляет повторные сделки купли-продажи.

 

         Купить коммерческую недвижимость можно, по незнанию,   с обременением в пользу третьих лиц. Например, она может находиться в залоге, что очень характерно для коммерческой недвижимости, которая часто выступает объектом  материальных средств для получения кредитов на развитие бизнеса.  Продажа таких объектов может осуществляться только с разрешения  кредитных организаций или других лиц, имеющих право  ею распоряжаться, однако мошенники часто используют схемы временного снятия обременений, что позволяет им осуществлять незаконные сделки купли-продажи.

 

         Соблазн купить коммерческую недвижимость по  низкой рыночной стоимости иногда затмевает здравый рассудок, а напрасно, ведь  низкая цена вполне может быть связана с наличием информации у владельца о сносе недвижимости ввиду городской необходимости использования территорий под развитие социальной инфраструктуры или другие цели. Приобретая такие объекты, можно вполне оказаться у разбитого корыта, заплатив все же значительные суммы, попасть под неопределенность ситуации  по объемам  компенсаций.

 

         Обрадовавшись, что долгожданная покупка коммерческой недвижимости состоялась, не стоит забывать о переоформлении документов на пользование коммуникациями.  Ведь  если документы предыдущего владельца содержат ошибки, или он имеет задолженности, а так же не хочет содействовать в процессе переоформления, то может возникнуть ситуация отказа в оказании услуг службами, которые обеспечивают   подачу воды,  тепла, электроэнергии и  других необходимых вещей,  позволяющих помещению нормально функционировать.

 

         В случае аренды  помещений на рынке коммерческой недвижимости так же могут возникать определенные риски, ведь договор аренды может быть расторгнут по усмотрению владельца, доказывать в суде правоту арендатору будет стоить дороже, а драгоценное время, необходимое для производственных процессов, неэффективно теряться. Кроме того, вложения в любые ремонты в арендованных помещениях, в большинстве случаев не компенсируются и при расторжении договора аренды такие затраты никогда не окупятся. Так же повышение стоимости эксплуатационных услуг  может быть условно обоснованным, например  стоимость услуг охранных служб,  предоставления телефонных линий и интернет могут отличаться в несколько крат от их средней цены, но деваться будет некуда, ведь они принадлежат арендодателю и его эксплуатационные службы вправе выставлять свои условия.

 

         Рынок коммерческой недвижимости  достаточно сложный механизм, его участники не всегда играют по правилам, но знание  законов, которые его регулируют, убережет потенциальных покупателей от непоправимых ошибок.

Обратная связь

X