Площадь
Цена
Площадь от дом2
Цена от доa/мес
16 июня 2015

Как правильно оформить сделку купли-продажи нежилых зданий

Как правильно оформить сделку купли-продажи нежилых зданий


Юридические услуги по сопровождению сделки купли-продажи нежилого здания или помещения предполагают целый комплекс действий. Первым является ознакомление с организационно-правовой формой сторон сделки и проверка наличия документов, оформленных на преддоговорной стадии – предварительным договором, протоколом о намерениях, соглашением о задатке и др. В них, как правило, указывается, кто занимается оформлением документов, необходимых для оформления сделки – выписки из ЕГРП, паспорта БТИ, справок по коммунальным, земельным и эксплуатационным платежам и др. Специалисты рынка недвижимости констатируют, что, большинство сделок происходят без должной подготовки – как правило, имеются только устные договоренности о стоимости имущества и о форме оплаты.

В то же время, до начала сделки необходимо документально установить, каким способом продавец получил здание или помещение в собственность. Чаще всего покупателю достаточно  свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Между тем, в предыдущем договоре купли-продажи могут быть заложены обязательства покупателя (нынешнего собственника), позволяющие третьему лицу предъявить права на имущество.

Кроме этого объекты недвижимости могут быть внесены в уставный капитал компаний, в которых участвует продавец. В этом случае, у новой компании, фактически не владеющей зданием или помещением, появляется право распоряжаться этим недвижимым имуществом. Вторым шагом при подготовке сделки должна стать проверка соответствия правоустанавливающих документов на объект недвижимости требованиям по их содержанию и оформлению. Особенно это важно, если здание или помещение уже было приобретено на вторичном рынке.  Здесь очень важно убедиться в чистоте оформления предыдущей сделки, в т.ч. в праве продавца на объект недвижимости, правомочности его покупки, в отсутствии обязательств по договору купли-продажи, которые могут послужить основанием для признания сделки недействительной. Необходимо также детальное знакомство с учредительными документами продавца. Это связано с тем, что Уставом могут быть предусмотрены различные права органов управления компанией по совершению крупных сделок, к которым относится и продажа объектов недвижимости.

Для правильного оформления договора купли-продажи нежилого здания или помещения должна быть определена балансовая стоимость объекта и его рыночная цена. Рыночная цена определяется независимым оценщиком на основании принятых методик. Действующее законодательство регламентирует компетенцию органов управления организаций, имеющих различные организационно-правовые формы, при совершении крупных сделок, поэтому необходима проверка легитимности принятия решения о купле-продаже недвижимого имущества. В некоторых ситуациях проверке подвергается также порядок акционирования предприятия, т.к. в последнее время судами стали признаваться незаконными основания возникновения первичного права собственности. 

Немаловажной частью подготовки сделки по купле-продаже здания становится определение характера земельных отношений в части участка, на котором располагается объект недвижимости. Для этого рассматривается договор аренды земельного участка на предмет возможности переоформления участка на нового владельца недвижимого имущества, а также производится сверка арендных платежей. 

Необходимо и выявление обременений на имущество: наличие арендаторов или лиц, имеющих право безвозмездного пользования зданием или помещением, возможная передача недвижимости в залог. Если залог регистрируется в органах госрегистрации и выявить его наличие просто, то договоры аренды на срок менее года регистрации не подлежат. Поэтому перечень арендаторов следует включить в  перечень документов, передаваемых продавцом покупателю на стадии подготовки договора купли-продажи.

Подготовка договора купли-продажи является ответственным и длительным процессом, требующим специальных знаний. Однако недостаточное внимание к этому этапу может повлечь значительные негативные последствия, вплоть до потери собственности, поэтому при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно привлечение юристов, обладающих соответствующим опытом. 

 

Обратная связь

X