Площадь
Цена
Площадь от дом2
Цена от доa/мес
21 июня 2017

Кого интересует восстановительная стоимость объекта недвижимости

Оценка объекта недвижимости необходима не только для ее учета на балансе предприятия, но и купле – продаже кварт и домов. Этот процесс требует знаний специальных методов, учитывающих различные факторы и позволяющих получить реальные результаты. Одним из этапов оценки недвижимого имущества является определение ее восстановительной стоимости.

Как можно оценить недвижимость

Современные оценщики в своей практической деятельности используют три метода оценки:

​ рыночный (сравнительный), при котором цену имеющейся постройки сравнивают с аналогичной, с уже известной ценой;

​ доходный, учитывающий как цену самого строения, так и возможные риски и прибыль;

​ затратный, учитывающий возможные затраты, необходимые для возведения такого же строения в этот же период времени, а также износ сооружения при эксплуатации.

При правильном учете всех затрат и износа строения, затратный метод оказывается наиболее точным. Сам расчет состоит из нескольких этапов:

​ расчета восстановительной стоимости объекта;

​ учета предпринимательской прибыли;

​ определение видов и оценка износа;

​ определение рыночной стоимости земельного участка;

​ определение итоговой цены с учетом корректировки восстановительной стоимости на величину износа и с добавлением цены земельного участка.

Затратный метод весьма трудоемок и применяется в следующих случаях:

​ для обоснования нового строительства;

​ для оценки вновь возведенного здания;

​ для определения наиболее эффективного использования земельного участка;

​ для оценки объекта, незавершенного строительством;

​ при оценке объектов для страхования или налогообложения;

​ при невозможности использовать другие методы.

Восстановительная стоимость – это что?

Восстановительная стоимость – стоимость объекта в текущих ценах без учета эксплуатационных затрат, рассчитанная на основании стоимости воспроизводства или замещения.

Стоимость воспроизводства учитывает затраты на возведение уже существующего сооружения из тех же материалов и по таким же технологиям, как оцениваемое, но в текущих ценах. В этом случае сумма затрат оказывается ближе к реальной.

Стоимость замещения учитывает строительство сегодня здания, такого же, как и оцениваемое из имеющихся материалов и по современным технологиям. Этот метод менее точен.

Полная восстановительная стоимость – стоимость основных фондов, включающих все затраты, необходимые до момента ввода объекта в эксплуатацию. Она отражается на балансе предприятия и включает в себя:

1.​ прямые затраты:

​ стоимость материалов и оборудования;

​ заработная плата;

​ содержание временных зданий и сооружений в период строительства;

​ транспортно-складские расходы;

​ оплата коммунальных услуг и содержания коммуникаций;

​ прямые и накладные расходы подрядных предприятий;

2.​ косвенные расходы:

​ стоимость проектно-изыскательских работ;

​ содержание управленческого аппарата;

​ землеустроительные работы;

​ стоимость страхования, рекламных мероприятий и т.д.

3.​ прибыль застройщика – вознаграждение за инвестирование объекта недвижимости и возникавшие в связи с этим риски.

Методы расчет восстановительной стоимости здания или сооружения

Существует четыре способа определения восстановительной стоимости здания или сооружения:

​ ресурсный, при котором в текущих ценах определяются фактические расходы материалов, зарплата и другие затраты, что позволяет получить достаточно точный результат. Метод весьма сложен и трудоемок;

​ индексный, при котором расчет производится на основе имеющихся смет, с переведением их в текущие цены с помощью индекса, рассчитываемого региональными центрами по ценообразованию в строительстве;

​ сравнительной единицы, который использует стоимость единицы площади или объема помещения в действующих ценах. В этом случае стоимость единицы умножается на количество единиц. Такой метод используется при необходимости оценки части здания, но его точность составляет не более 20%;

​ модульный метод, разбивающий здание на отдельные модули – земляные работы, фундаменты, монтаж стен, перекрытий, устройство кровли и т.д. Определяется процентная доля каждого модуля в общей восстановительной стоимости объекта. Оценочная стоимость объектов будет равна сумме стоимостей всех модулей.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости – хотя и важный, но только один из показателей оценочной стоимости здания. Комплексный расчет могут сделать только профессионалы – оценщики.

Обратная связь

X