Площадь
Цена
Площадь от дом2
Цена от доa/мес
28 апреля 2015

Кто замолвит слово за добросовестного покупателя

Кто замолвит слово за добросовестного покупателя


В отечественной судебной практике нередки случаи, когда сделка с недвижимым имуществом по различным обстоятельствам признается недействительной, в результате чего покупатель  оставался без квартиры и без денег. В таких случаях покупателю приходится через суд доказывать собственную добросовестность.

Быть добросовестным выгодно

Ситуаций, в которых сделки купли-продажи недвижимости признаются судом недействительными немало. Чаще всего это происходит, когда:

  • сделки заведомо ничтожны. Например, мошенничество - продается квартира, к которой продавцы не имеют никакого отношения или один супруг продает совместно нажитое имущество не заручившись согласием другого супруга;
  • сделки оказываются оспоримыми. В этом случае правомочность сделки определяет суд, оценивая доводы каждой стороны;
  • изъятия недвижимости требует госорган, оперируя данными о незаконно проведенной приватизации.

В подобных ситуациях у покупателя велик риск остаться без квартиры и с минимальными возможностями возврата денег уже истраченных продавцом, даже если его удастся найти.

Некоторые шансы на сохранения права на квартиру или хотя бы возврат денег и возмещение убытков, возникших в результате судебных тяжб, дает признание покупателя  добросовестным приобретателем, т.е. стороной сделки, которое не знало и не могло знать о том¸ что продажа недвижимости осуществляется лицом, не имеющим на это права. Однако свою добросовестность покупателю придется доказывать в суде. Впрочем, и у добросовестного покупателя собственник может потребовать возврата недвижимого имущества.

С учетом сложившейся ситуации органы юстиции стремятся расширить возможности добросовестных покупателей. Так, поправки в ГК РФ, вступившие в силу с 1.09.2013 г. заметно сужают круг лиц, имеющих право опротестовать сделку через суд.

 

Как доказать свою добросовестность

 

Большое количество судебных дел по добросовестным и недобросовестным сделкам с недвижимостью заставило Президиум Верховного Суда РФ опубликовать 1.10.2014 г. «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей…». В этом документе конкретизируется понятие добросовестного покупателя.

 

В соответствии с «Обзором..», добросовестный покупатель кроме проверки наличия у продавца права собственности на отчуждаемое имущество посредством рассмотрения записи в ЕГРП, должен  проявить разумную осмотрительность, принимая другие меры для выяснения его прав на отчуждаемое имущество. В частности добросовестный приобретатель обязан ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимое имущество, выяснить основания, послужившие причиной возникновения у продавца права собственности, лично осмотреть приобретаемый объект недвижимости. В то же время, обращение к агентству недвижимости положительно характеризует покупателя, поскольку суды предполагают, что посредники детально проверяют юридическую чистоту объекта сделки.

 

Немаловажным документом, защищающим права покупателя, стали поправки в ГК РФ, зафиксированные ФЗ № 457, вступившим в действие 1.1.2015 г. Этот документ резко повысил значимость нотариального акта. Если раньше для судов никакое доказательство установленной силы заранее не имело, то с вступлением в силу Закона, нотариально заверенные обстоятельства доказательства не требуют.

 

Поэтому сейчас, стороне, оспаривающей нотариально заверенный документ, придется доказывать его подложность или ссылаться на нарушение установленного порядка при нотариальном заверении сделки. С выходом поправок к ГК, утверждение о недееспособности участника сделки или о его подмене ненадлежащим лицом, судом приниматься не будут.  Благодаря усилиям правоведов, должно расти число добросовестных приобретателей, однако даже сейчас и при  нотариальной заверке сделки, покупатель не гарантирован от ее судебного оспаривания. 

Все вышеизложенное приводит к однозначному выводу, что гражданам, предполагающим куплю квартиры или дома на рынке вторичной недвижимости, не стоит экономить время и средства при проверке документов на приобретаемый объект. Эта экономия может привести к большим убыткам.    

Обратная связь

X