Площадь
Цена
Площадь от дом2
Цена от доa/мес
13 апреля 2018

Можно ли продать ипотечную квартиру? Советы профессионала

Зачастую у людей складывается несколько искаженное представление о том, что продать квартиру, купленную за счет ипотечного кредита и находящуюся под залогом, просто невозможно. Однако специалисты говорят обратное

Способ «А» – использование банковской ячейки

Этот способ больше всего подходит ситуации, когда продавец имеет солидную задолженность перед банком по кредиту. В этом случае продавцу сначала необходимо получить разрешение банка-кредитора на продажу недвижимости, находящейся под залогом. После этого, продавец может искать покупателя, а найдя - договариваться с ним о стоимости квартиры и других условиях и подписывать предварительный договор купли-продажи. Чтобы совершить расчеты по сделке потребуется две банковских ячейки. В первую покупатель помещает деньги в сумме, необходимой для погашения задолженности продавца перед банком, а остальные средства закладываются в другую ячейку.  Далее подписывается договор купли-продажи, который направляется на регистрацию в органы Росреестра. 

Когда покупатель  стал собственником квартиры, банк забирает долг из первой ячейки и выдает покупателю письмо о снятии с квартиры залога. В это же время продавец сможет забрать остаток средств о продажи квартиры из второй ячейки.

Основным условием возможности совершения сделки таким способом является наличие в кредитном договоре права на досрочное погашение ипотечного кредита.  В последние годы, кредитные организации сняли запреты на досрочное погашение ипотечных кредитов, хотя раньше такие условия не практиковались.

Способ «Б»  - закрыть долг авансом, внесенным на расчетный счет

 Этот способ используется при небольшой сумме задолженности по ипотечному кредиту перед банком. В этом случае продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, одним из условий которого является погашение покупателем долга продавца перед банком путем внесения аванса на счет банка-кредитора. После того, как банк получит свой долг в полном размере, он письменно фиксирует исполнение обязательств и снятие обременения с залоговой квартиры. На основании этого документа, органы Росреестра регистрируют снятие залога с квартиры.  Последующие действия покупателя и продавца по совершению сделки ничем не отличаются от классического варианта с куплей-продажей объекта недвижимости, его оформлением, регистрацией и расчетами по оплате.

Способ «В» - смена должников без прерывания кредита

В исключительных случаях можно прибегнуть к продаже залоговой квартиры без снятия обременения. В таком случае покупатель получает все обязательства продавца перед банком, т.е. приобретает он не объект недвижимости, а ипотечный кредит, и становится в итоге не собственником квартиры, а ипотечным заемщиком. Специалисты жилищного права считают такой способ весьма рискованным, поскольку новый владелец сможет получить вместе в квартирой солидную сумму штрафов и пени за просрочки по выплатам в счет погашения кредита. Чтобы избежать неприятных сюрпризов покупателю необходимо очень внимательно изучить все пункты ипотечного договора, чтоб не попасть в кабалу к банку или не пропустить ограничения по досрочному погашению кредита.

Какой способ эффективнее?

На практике чаще всего используется способ досрочного погашения ипотеки до момента продажи объекта недвижимости. На это охотно идут банки, поскольку в этом случае, для них риск нулевой: покупатель сразу гасит весь долг продавца. Однако покупателей с большим количеством свободных денег на рынке недвижимости не так уж много. Поэтому, владельцу ипотечной квартиры, желающим ее продать, придется сначала найти такого покупателя, а поскольку такие покупатели, сознавая свою исключительность, весьма привередливы, то и пойти на уступки в стоимости квартиры. Однако в реальной жизни к каждому случаю следует подходить индивидуально, оговаривая с банком-кредитором возможные нюансы сделки.

Обратная связь

X