Площадь
Цена
Площадь от дом2
Цена от доa/мес
19 мая 2015

Продажа квартиры с обременением

Можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой?


В течение последних 3 – 5 лет стали обыденными ситуации, когда люди, попавшие в сложное финансовое положение, вынуждены продавать залоговую квартиру. Продать квартиру, купленную на ипотечный кредит непросто, т.к. она находится в залоге у банка. Для того чтобы приобрести такую недвижимость, покупатель должен сразу же оплатить остаток долга банку предыдущего владельца.

В нынешних условиях, когда на рынке предложение превышает спрос заинтересовать потенциального покупателя залоговой квартирой можно только сниженными ценами, поэтому подобная недвижимость предлагается со скидкой до 10%  относительно жилья с аналогичными характеристиками.   

Вероятность продажи залоговой квартиры зависит в первую очередь от величины задолженности владельца перед банком. Если она относительно невелика (до 500 тысяч руб.), то покупатель найдется достаточно быстро, т.к. первоначальный взнос по ипотечному кредиту примерно равен этой сумме. Если долг больше, то поиск покупателя может затянуться надолго.

Специалисты рынка недвижимости выделяют три подхода к определению продавцами стоимости залоговой квартиры:

  • цена квартиры включает величину задолженности перед банком и стоимость другого жилья. Такие предложения не находят спроса и через какое-то время продавец вынужден снижать цену;
  • цена квартиры равна среднерыночной стоимости жилья без обременения. Такого рода жилье может быть востребовано, если оно имеет какие-то особенные свойства, например располагается в престижном доме в экологически чистом районе;
  •  квартира продается по заниженной цене, т.к. продавец понимает, что это дает реальный шанс решить свои финансовые проблемы.

 

Как продать залоговое жилье

Сделка с залоговой квартирой требует времени на подготовку закладной на недвижимость, которая оформляется после полного досрочного погашения кредита, собственно сделка состоит из нескольких этапов:

  • собственник извещает банк о намерении продать залоговую квартиру, для чего оформляет заявление о досрочном погашении кредита;
  • покупатель погашает задолженность предыдущего владельца, который получает письмо об отсутствии обязательств перед банком. После этого с квартиры снимается обременение;
  • покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости жилого помещения.

Для оформления сделки продавец и покупатель подписывают предварительный договор  купли-продажи, где фиксируется обязанность покупателя передать продавцу суму, необходимую для погашения задолженности перед банком,

 

Специфика сделки с залоговой недвижимостью

Для покупателя залоговой квартиры наиболее рискованным моментом становится передача продавцу суммы задолженности, которую тот должен перевести банку, а не истратить на другие цели. Надежнее всего перечислить деньги через кассу банка и получить квитанцию о внесении средств на счет продавца. Можно в конце рабочего дня внести средства на счет продавца и оставаться с ним до момента перевода этой суммы банку-залогодержателю. После списания остатка долга продавец получает закладную, которую регистрирует в Росреестре для снятия обременения.

Для оплаты оставшейся суммы, которую должен получить продавец, используется банковская ячейка, куда помещаются деньги, извлечь которые продавец может предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на квартиру на нового собственника. Если же покупатель для оплаты залоговой недвижимости предполагает воспользоваться ипотечным кредитом, то обременение с нее не снимается, а квартира остается у банка, но уже по новому договору кредитования.

 

Однако в любом случае сделка с квартирой, обремененной банковским залогом оказывается сложной и в определенные моменты даже рискованной, поскольку здесь присутствуют значительные суммы наличных денег, отсрочки платежей и дополнительные расчеты. Все это вместе взятое позволяет говорить о том, что максимальную безопасность оформления договора купли-продажи квартиры, приобретенной за счет средств ипотечного кредита, могут обеспечить посредники – агентства недвижимости. Экономия на оплате их услуг может привести к значительным потерям. Хотя выбор агентства тоже должен быть обоснованным.

Обратная связь

X